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碧桂园创新大盘模式，规模楼盘高周转

(评论员/高岗) 8月16日，碧桂园在香港召开中期业绩发布会。就热销的碧桂园·十里银滩项目，碧桂园总裁莫称，截至目前，十里银滩项目已经售出4000多套，销售额超过38亿。

　　碧桂园此次在惠州亚婆角海滨旅游区开发的十里银滩项目，总规模超过430万平方米，总体量达到了超级大盘的规模。按照传统的操盘思路，项目将会被分为很多期，甚至是十数期来开发，整个项目周期甚至可能会超过十年。在过去开发商资金规模有限和楼市需求以自住为主的条件下，这种做法的好处是显而易见的，多批次的开发缓解了开发商的资金压力，开发周期长可以等待区域规划的改善，一边积累购房需求，一边提升项目售价，获取土地溢价。这也是教科书式的大盘开发模式。

　　而碧桂园今年在句容和惠州推出的两个项目则颠覆了传统的操盘概念。句容凤凰城项目一次性推盘2500套，当天成交逾2000套；十里银滩项目自7月底开盘以来，成交超过4000套。这标志着大盘开发已经进入了“高周转”的时代，在这种模式转变的背后，笔者认为主要有三方面因素的推动。

　　第一、企业规模和能级的提升，使企业单期开发能力大幅提升。

　　企业实力不断提升是项目单次推盘量能够提升上去的内在性原因。在中期业绩发布会上，碧桂园首席财务官伍绮琴表示，截止到目前，碧桂园今年合约销售已达275亿元，年中持有现金122亿元。企业掌握的资金规模已经足以支持单期开发超4000套的规模。

　　第二、市场供需关系缓解，企业“捂地”风险加大。

　　从市场环境的角度来看，过去市场处于起步阶段，土地升值速度很快，项目售价的增长完全能够覆盖企业放缓开发节奏，失去的开发其他项目的机会成本。而在当前，房地产市场经过多年的发展，市场供需关系已经较过去有了极大的改善，市场已经进入相对平稳的发展阶段，拉长开发周期，对企业来说风险要多于售价上涨带来的收益。

　　第三、居民投资意识觉醒和全国性代理机构的推动。

　　经过多年的发展，居住已经不再是购房的唯一理由，资金保值增值成为大批购房者的购房理由，这个时候市场已经开始具备大规模异地购房的条件。全国性的代理机构则是大盘高周转能够成功的外部必要条件。开发商实力提升仅代表了企业能够一下子提供出这么多的产品，而居民投资意识的觉醒表明市场存在这样的需求，全国性代理机构的出现则是联系产品和需求的纽带，完成产品与需求的对接。

　　在这三方面因素的推动下，大盘开发的高速周转成为可能，而碧桂园的成功则提供了实践的样本。其他企业在做大盘开发时，也可以借鉴这种模式。